tikim.info
מי מפחד מהמילה נדל"ן ? - ניהול תיקי השקעות
חשבתם שעסקעות נדל"ן זה עניין לעשירים בלבד? תחשבו עוד פעם, המאמר הבא ינסה להסביר לכם כיצד להיכנס לעסקאות נדל"ן גם אם אין לכם הון עצמי בשמיים. מאת: ניב הדר המפתחות להצלחה- השתמש בבנק לאחר שהבנו את כדאיות ההשקעה בשוק הנדל"ן המניב והחלטנו שאנו מעוניינים לעשות זאת, אנו צריכים לגשת לשותף שלנו "הבנק". בנק מהו ומיהו הבנק קונה כסף, הבנק מוכר כסף וזהו בסיס קיומו. הבנק מתווך בין אותם אנשים שבידם עודף "מזומנים" ובין אלה הזקוקים למימון מיידי תוך שהוא עושה רווחים לעצמו. הבנק משלם ריביות לאנשים המפקידים אצלו את כספם וגובה ריביות מאלה שלווים ממנו כספים. מטרתו של הבנק היא ברורה, לקנות בזול ולמכור ביקר יותר. ובדומה לכל עסק אחר גם הבנק הוא עסק בעל רמת סיכון. כאשר אנחנו הולכים לקנות נעליים בעיר, אנחנו מתווכחים עם המוכר שיעשה לנו הנחה, לעומת זאת את גובה הריבית בבנק אנחנו מקבלים כדבר מובן מאליו, זו הסיבה שחשוב לנו להכיר את המוסד הבנקאי לפני שנעשה צעד כלכלי. ככל שנבין יותר ונדע יותר, כך נוכל לחסוך סכומי כסף ענקיים. הבנק הוא מתווך ואנחנו הלקוחות. ככל שנהיה אמינים יותר, כך ירצה הבנק לעבוד אתנו ואנחנו נפיק ממנו את מירב התועלת הנחוצה לנו. שותף או גזלן המילה 'משכנתא' נגזרת מהמילה 'משכון' והעיסוק שהיה כל כך נפוץ בעבר נקרא 'משכונאי', המשכונאי היה מקבל חפץ יקר ערך וכנגדו היה נותן הלוואה, כאשר היה מקבל את כספו בחזרה בתוספת ריבית היה מחזיר את המשכון. בדיוק כך עושים כיום הבנקים למשכנתאות. החכמים רואים בבנקים שותף. אחרים, מחוסר ידיעה, חוששים מהמילה בנק וטוענים שהבנק הוא גוף שכל מטרתו לעשוק אותנו, הרי ככול שאנו בחובות הוא מרוויח. אחד מחברי אמר לי, אם אמא שלי הייתה יודעת כמה כסף אני חייב לבנקים היא הייתה מקבלת התקף-לב. להרבה אנשים "מתכווץ הלב" ברגע שהם שומעים שיש לחברי 130 דירות להשכרה. לאלו השואלים מדוע כדאי לקחת את הבנק כשותף? הרי הוא לוקח ממני רבית? התשובה מאוד ברורה, הכסף שהבנק נותן לך הוא האפשרות היחידה להתקדם לעושר! נניח שיש לך כסף, בסכום של 30,000₪ פנוי להשקעה בנדל"ן, אתה קונה דירה בסכום של 100,000₪ מקבל מימון מהבנק 70%, את הדירה אתה משכיר בסכום של 1500 ₪ לוקח הלוואה ל-15 שנה וכל חודש מחזיר רק 500₪ נשארו לך 1000₪ ביד! זה הכנסה פסיבית בסכום נמוך. אפשרות אחרת להחזיר לבנק כל חודש 1500₪ מדמי השכירות ותוך כ- 8 שנים הדירה כולה תהפוך להיות שלך! קופת חיסכון או הכנסה פסיבית כמובן יכולת ההחזר היא אישית, יש הרוצים לפרוע מהר את כל המשכנתא. היתרון בגישה זו שתוך פרק זמן של שנים בודדות, הנכס ייהפך לשלהם. כמובן שבשנים הללו הם לא 'ייהנו' מהכנסות הדירה וכל הכסף ילך ל"קופת חיסכון". אחרים שרוצים להתפרנס מהכנסה פסיבית עכשווית יעשו בדיוק את ההפך, החזרי המשכנתה יתפרסו על שנים רבות, ההחזר החודשי לבנק יהיה קטן מאוד ורוב הכסף משכר הדירה יהיה כמשכורת חודשית. אפשר גם להחליט על דרך האמצע וליהנות מכל העולמות- הכוונה לפרוס את המשכנתה למספר שנים אך לא למשך שנים רבות, סכום ההחזר לבנק יהיה בדרך האמצע לא גבוה ולא נמוך, אומנם ההכנסה הפסיבית שלנו לא תהיה גבוהה אולם בקצת סבלונות של שנים לא ארוכות הנכס יהיה שלנו. חשוב לציין שככל שההחזר של המשכנה נפרס לאורך שנים רבות, כך נשלם עליה יותר ונרוויח פחות! הפחד של הבנק צריך להבין שלבנק חששות משלו, וגם הוא נרתע לתת הלוואות לאנשים שלא יצליחו לעמוד בהחזריהן, בחודשים האחרונים יצא תיקון לחוק המחייב את הבנקים לתת דיור חלוף למשך 18 חודש למי שעוקלה דירתו על ידי הבנק ומומשה. וכן ישנה פסיקה חדשה, על פיה נדרשים הבנקים לתקן את הסכמי ההלוואה ושטרי המשכנתא, אם בעבר לווים ויתרו מראש על דיור מוגן ודיור חלוף, הרי שהיום, יש להבהיר ללווה על מה הוא מוותר, והויתור לא מיידי וחד משמעי, יתירה מזו, לווים היו מגיעים לבנק למשכנתאות עם ערביהם, וחותמים על הררי מסמכים מבלי לבדוק קודם על מה חתמו, פסיקה חדשה קובעת שבמידה ובנק למשכנתאות לא מסביר לערבים על מה בדיוק הם חותמים, הרי שהתנהגות זו עלולה להפטיר את הערבים מחיובם. יצוין שבעקבות משבר 'חפציבה' שיצר חששות כבדים בשוק הנדל"ן, השתנה חוק המכר ודיני השעבודים, בנק לא ייתן משכנתא אם הנכס לא רשום על שם בעליו ולא ניתן לשעבדו קודם, יצוין כי מגמת חשדנות זו של הבנקים, התחדדה כבר שנים קודם, עם קבלת חוק הערבות החדש, על פיו ערב חייב רק בסכום יחסי של המשכנתא ולא ניתן לרדת לנכסיו ולגבות ממנו את כל סכום המשכנתא, כאשר הלווים חדלי פירעון, כל שינויי הפסיקה והחקיקה הגבירו את הסיכונים והחשדנות של הבנקים. התנהלות נכונה בבקשת משכנתא מבקשים משכנתא מהבנק? לפניכם אינפורמציה אשר תסייע בידכם להבין כיצד תוכלו למקסם את מעמדכם כלקוחות אמינים בבנק. על מנת שתוכלו לקבל משכנתא בתנאים מיטביים, להלן מספר פרמטרים בנוסף לנתוני בקשת ההלוואה, המרכיבים את "פרמיית הסיכון" שלה. עו"ש תקין – חשבון העו"ש הפרטי הוא, למעשה, הפנים שלנו מול הבנק. לכן, אנחנו מחויבים לשמור על עו"ש מסודר, ככל שניתן, ללא כל קשר להכנסות וההוצאות שלנו. כלומר, עלינו להקפיד שההכנסות יכנסו לחשבון מוקדם יותר ממועד החיובים השונים (הוראות קבע, צ'קים, כרטיסי אשראי, תשלומים נלווים וכו'). וכן, רצוי להקפיד על מועד חיוב אחיד וקבוע. במידה ולאותו החשבון נכנסות שני משכורות, חשוב להקפיד שהחיובים יתבצעו לאחר כניסתה של המשכורת השנייה לחשבון, שכן, פעולה זו תשאיר את חשבון העו"ש שלנו במצב אופטימאלי ובצד החיובי, במקסימום זמן במהלך החודש, ברמת תזרים המזומנים בו אנו יכולים להיות. כושר החזר– אחד הפרמטרים המרכזיים שנבדקים בשלב המקדים ע"י הבנק למשכנתאות, הוא יכולת ההחזר של הלווים/הרוכשים, לסכום ההלוואה המבוקש על ידם. הבנק יבקש לוודא את ההכנסות של המשק המשפחתי ואת יכולתו לעמוד בנטל ההחזר החודשי. כושר ההחזר כולל מספר מרכיבים חשובים: 1. בעת חישוב ההכנסות, הבנק בודק את הנתונים הבאים: הכנסה ממשכורות או מעסקים, הכנסה משכירות של דירות ונכסים בבעלות הלווה, הכנסה מקצבאות שונות וכו'. 2. יחס ההחזר החודשי אל מול ההכנסה, מחושב בבנק עפ"י פריסת סכום ההלוואה המבוקש לתקופות קצרות שבין 5 ל- 10 שנים ועד תקופות ארוכות של 20 עד 30 שנים. 3. הבנקים מאשרים, בדרך כלל, הלוואות שההחזר החודשי שלהן אינו עולה על כרבע מההכנסות נטו של המשפחה. 4. במצב המשק כיום, הבנק מתייחס גם למהות עיסוקם של הלווים, לוותק, לאופי המעסיק, יציבותו וכו'. 5. הבנק מעדיף עובדי מדינה וחושש מעצמאים העוסקים בעסקים שונים. 6. לפני הבקשה למשכנתה חשוב "לסדר" את חשבון העו"ש, למשך שלושה חודשים לאחור. שכן, הבנק הוא 'מרובע'. גם לקוח שיש בחסכונותיו 2 מליון שקלים, לא יקבל משכנתא...