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买屋是否不再能致富?
产业市场走势沉闷,大马产业投资并不如预期般“好赚”……供应过剩、新旧产业“卖不了,租不出”的窘境该如何应对?借镜海外案例,或许你可为陷入闷局的投资之路找到新对策 65%大马超富 靠产业起家 产业一直是大马人的投资首选,除了大马超级富豪继续把钱投入产业市场,民众也把产业视为投资首选。 2016年莱坊财富调查报告显示,65%大马超级富豪(UHNWIs)在过去10年增加产业资产投资,预计未来10年会继续增加对产业的投资,比例为亚太区最高。 大马超级富豪考虑在2016年购买房产,对比全球的29%平均值;这些高及净置产人士平均持有4.7项产业,对比全球及亚洲的平均3.7项及3.92项。 星洲《投资致富》调查显示,虽然近几年产业市场持续放缓,但无损投资者对产业的投资兴趣,连续多年成为投资首选。 2015及2016年,产业均以26%比例高居最理想投资工具榜首,2014年为29%,同样名列第一,显示大马人对投资产业兴趣仍在。 2017年租金回酬写4年新低 但大马人对产业的热爱,是否成功转换为理想回酬,目前并没有官方数据可参考,仅可从一些网上数据观察市场走势。 Numbeo网站2017年中数据显示,大马市中心总租金回酬企于3.87%,市郊为4.18%,明显比去年同期的4.01%及4.27%收窄,创4年新低纪录。 2015年中,大马市中心总租金回酬曾跌至3.94%,市郊为3.56%,2015年中回扬至4%以上水平,2017年中,市中心租金回酬再度跌破4%,郊区租金回酬则守住4%。 房贷收入比按年走高 可是,大马房贷收入比按年走高,从2014年中的64%走扬至2016年中的72%,4年增长8%,意味大马人的房贷负担又加重了,尤其是2015至2016年期间,增幅最大,达4.57%。 相信这是受薪资增长缓慢影响,房贷占收入比的份额才会一直增加,然而值得庆幸的是,2016至2017年中,涨幅已放缓,房贷收入比仅按年走高0.94%,从71.88%增至72.82%。 由此可见,大马投资者除了面对房贷加重的压力,产业租金回酬也明显处于窄幅波动走势。 尤其是市中心,可能受新供应增加影响,租金回酬进一步走跌,并不如市场预期般“好赚”,收益更低于2016年雇员公积金局(EPF)的5.7%派息率。 业主折价卖房 2017年4月,产业经纪接受媒体报道时指出,业主降低产业售价20%至30%的状况越来越普遍,此恶性循环导致一些持有高价位房产的业主,因较低租金收益难以应付贷款支出,不得不折价出售房屋,进一步影响租金价格。 安联星展产业分析员柯贺维接受《投资致富》电话访问时预测,今年料有更多高楼产业供应入市,从下半年起至明年中大幅度增加。 他认为,高楼产业大幅度入市的现象主要是受发展商赶在政府取消发展商承担利息计划(DIBS)前大量推出新发展计划影响。 这些高楼产业于2013年推出,经过4年建筑期,2017至2018年期间料可交屋。 以供应持续入市的状况来看,若市场租屋需求未大幅度增加,产业招租料面临更多竞争,租金继续受压,进一步侵蚀投资回酬率为无可避免的状况。 面对这些状况,投资者该如何应对,突破当前闷局,脱离投资困局呢? 理想理财组合 产业勿超一半 理财师彭家耀接受《投资致富》电话访问时坦言,大马人确实特别喜爱购买产业,预计大部份的人,超过50%财富组合由产业支撑。 “在大马,无论是B40、M40还是T20,产业(不动产)的比例都超过50%,这是无可避免的状况,因对比其他流动型投资,房地产增值可以很快很惊人,是绩效很好的财富成长引擎。” 目前大马的B40及M40家庭共800万户,其中270万户为B40家庭,这些人口60%居住在城市,37%住在乡村。 B40为社会金字塔最底层的低收入家庭,M40为中等收入家庭,两者各占40%,T20为社会金字塔顶端的高收入家庭,占20%。 过多买产业 将致财富失衡 “其实不只大马,亚太区的投资者也过于热衷买产业,导致财务组合失去平衡,这将导致投资人在发生经济风暴时,较难快速脱手。” 他认为,侧重产业的财富投资组合没有好与不好,全凭个人财务能力衡量。但以理财角度出发,建议产业比例最好不要超过整体财富的50%。 “理想的做法是保留部份现金流动型资产,如投资于股票、产托或基金,秉持中庸之道安稳求财,不该只靠单一产业资产创造财富。” 重新思考进退场时机 遇到产业卖不出或租不出的窘境时,彭家耀建议投资者看回资产组合,在达到长期投资目标的前提下做好产业管理及探讨该入场或是退场。 “这个时候,业主最好先务实的衡量产业持有力(Holding Power),再拟定中短期应对计划,决定接下来要加码还是减码投资。” 视整体经济成长状况而定,他估计,产业市场将在未来6至18个月持续放缓,也不排除利息将往上调,加重业主房贷负担。 如此一来,业主就有必要重新定位思考,本身是否具备充裕的财务资源顶过这段时期,消化市场放缓带来的冲击。 “若觉得接下来会‘消化不良’,业主就要取舍,以长远财务为目标,卖掉一些较容易脱手的产业,虽然少赚一些,却可利用脱售所得,配置到需要资金的地方,如维修产业开销等。” 另外,他也点出一些现代人置产盲点,如为了追求物质享受,花大钱装修,期望未来产业可以卖到好价格,殊不知,这只是浪费金钱,因为产业买卖都是以市值为准,再华丽的装修也无法有效为产业带来更高增值作用。 租赁市场学问大 对于大马产业租金受压状况,彭家耀认为需看产业类型及租户比例,通常那些出租比例较高的产业租金将继续受压,不排除单位价差将高达50%。 “若是公寓,单位80%用于出租又少人住的,通常会面临大家都在丢价钱状况,在供应过剩及需求下跌的环境影响之下,不同单位租金出现价差50%也不稀奇。” 他指出,自住单位比例高的产业,因住户准时交管理费,物业管理及设施维修品质相对较佳,租金较抗跌。 投资单位较常面临投资者不定时支付管理费的情况,租不出的业主比例太高,将发生拖欠管理费问题,一旦物业管理资金不足,管理素质自然变差,如无法维持保安系统、基本设施维修,都是影响租金下滑的利空因素。 利用闲置产业开创价值 为避免在产业低迷时期陷入血本无归局面,他建议业主参考一些国际共享经济模式的案例提升投资回酬,充份利用闲置产业开创价值,为产业组合带来长期稳定收入。 “业主可以合作出租热门地点的产业给财团,改造成Airbnb住宿,或者以“分时度假”(Timeshare)模式赚取租金收入。” 他指出,一些发达国家,如欧美、澳洲及日本,由于经历过多次产业低潮期,已开发符合市场需求的新运作模式,值得大马投资者参考。 救救房市 向海外取经 产业市场低迷,不只新盘受冲击,旧产业更处于淘汰边缘,高空置率及低租金亦让持有这些旧资产的业主苦不堪言。Read More